Блог Риэлтора

С 14 января омский филиал Банка Москвы начал выдавать ипотечные кредиты в японских иенах под шесть процентов годовых. Год назад банк уже делал аналогичное заявление. Произошло это 26 апреля 2007 года на пресс-конференции в Москве, где руководство этой финансовой организации сообщило о новой ипотечной программе в швейцарских франках и японских иенах. В начале мая омский филиал официально заявлял, что готов кредитовать и в той и в прочий валюте.

Однако вскоре вторая из них скрыто исчезла из предложения. Что касается франка, первостепеннный ипотечный кредит в Омске, привязанный к изменениям его курса, был выдан сотруднику "Коммерческих вестей". По словам и.о Москвы Вячеслава ШАЛАМОВА франки заняли 35% ипотечного портфеля банка, совместный объем которого составил 13,9 млрд. Это меньше объявленных в апреле планов усилить портфель с тогдашних 6,3 млрд. до 18 млрд.

Однако американского ипотечного кризиса, распространившегося на всю Европу, никто тогда предсказать нетрудно не мог. Впрочем, нынешнее предложение в иенах оказалось более того больше выгодным, чем заявленное год назад: 6,5%. Таким образом, банк пошел супротив рынка, где все последнее полугодие говорили об удорожании денежных средств.

Еще на пресс-конференции речь шла о некотором эксклюзивном секрете дешевого привлечения ресурсов. Его недавно раскрыл общественности единственный из конкурентов. Речь идет об операции "валютный своп", позволяющей занять иены под залог иной валюты, а следом отдать их обратно: С помощью форексного свопа банк может разместить доллары на год по ставке 3,47%, а притянуть иену под 1,03%. В итоге банк получает маржу в 2,44% - рыночную разницу между привлечением в долларах иенах.

Поэтому и кредиты, которые предоставляются в иенах, на столь же дешевле долларовых". В Омске Пока банк обещает выдавать кредиты в иенах только до 15 апреля текущего года, потом чего будет браться вывод о возможном продлении. Комиссия за выдачу составляет один процент от суммы (максимум $ 1000), как и для ссуды в прочих валютах.

Однако до 15 февраля эта плата в рамках акции снижена до стандартных $ 350. Если барыш подтверждается справкой по форме банка, ставка автоматически растёт на 0,25%, если жилье приобретается под залог имеющейся недвижимости, ставка увеличивается на 0,5%.

Плюс 1% страховки в одной из двух страховых компаний - Московская страховая группа или Стандарт-Резерв. И оценка в Независимой экспертизе "Флагман" от 2,5 до 3,5 тысяч рублей за служебный отчет. Правда, затем Нового Года, как утверждают сотрудники отдел, к ним уже приходили с оценкой, за которую заемщики заплати уже четыре тысячи - так что тарифы у "Флагмана" могли уже измениться.

На нынешний день желающих обрести ссуду в иенах оказалось в Омске немало, впрочем, в Банке Москвы утверждают, что автономно от их количества, срок рассмотрения заявки - пять дней. Риски Заемщик как и в случае с франком берет на себя валютные риски. За миновавший месяц иена выросла к рублю на 7,31% (по данным ЦБ на 1 февраля иена стоила ). За год были и более значительные изменения - отличалка между максимальным и минимальным значениями иены составила 0,027 рубля).

В этом смысле швейцарский франк оказался более устойчив - за месяц он вырос на 4,74%. Есть дополнительные расходы и по конвертации валюты, оттого что клиенты заурядно погашают ссуду в рублях. Как утверждают в головном офисе Банка Москвы, при погашении действует вектор движения ЦБ плюс 0,5%. Плюс к этому ещё одна проблема. Согласно Налоговому кодексу при получении кредитов в рублях по ставке меньше 7,8% и в валюте меньше 9% возникает налоговая выгода.

А значит с разницы между 6% годовых и пограничными 9% должен взиматься подоходный налог. Если недвижимость еще не зарегистрирована - 35% от полученной выгоды, если зарегистрирована - 13%.

Весной на презентации программы управляющий блока розничного коммерциала Банка Москвы заявил, что секрет получения дешевых ресурсов в до того экзотичных для Росси валютах лежит на поверхности и "через пару месяцев остальные крупные российские игроки поймут, как это делается и озвучат аналогичные предложения".

Остальные поняли, но аналогичных предложений появилось практически единицы. С Нового года и сам Банк Москвы повысил ставки: 7% до 8%, предельный - с 7,9 до 9,5%. Зато появилось существенно более дешевое предложение в японских иенах.

По материалам kvnews.ru

Агломерация, создаваемая на базе трех сибирских городов - Иркутска, Ангарска и Шелехова, предполагает возведение ряда крупных проектов, в частности, крупного логистического центра, международного аэропорта, а ещё 5 млн. Общая цена данного проекта составляет рядом $10 млрд.

Разработчиком данного проекта стал Фонд регионального развития Иркутской области (ФРР). Предполагается, что новоиспеченный городок станет править реализацией сырьевых проектов на севере Иркутской области, а кроме того привлекать инвестиции в туризм на Байкале. По словам пресс-секретаря ФРР Иркутской области Светланы Калининой, в настоящее миг между фондом, местной администрацией и корейским инвестором заключено рамочное соглашение.

B.K.B.Co.Ltd представляет собой альянс крупных строительных компаний из Южной Кореи, тот, что был создан нарочно для инвестиций в российские проекты. В состав B.K.B.Co.Ltd входят такие крупные строительные структуры, как Sunjin, Daehae и Hanso. Точную сумму инвестиций корейского инвестора в ФРР Иркутской области в то время как не называют.

Как объяснила Светлана Калинина, в настоящее час B.K.B.Co.Ltd ведет с администрацией Иркутской области переговоры по выделению земельных участков. При этом южнокорейская группа готова на сто процентов инвестировать данный проект.

"Участие в этом проекте значимо для корейской компании, скорее всего, для обеспечения своей экспансии в Сибирь", - считает пресс-секретарь "С-Холдинга" Оксана Басова. Но она не исключает и того, что, оттого что акции российской недвижимости в текущий момент котируются на важный бирже, они являются привлекательными для вложений в том числе и европейских капиталов.

"Предложение корейского альянса крайне интересно, но существуют и другие потенциальные инвесторы", - заметила Светлана Калинина. В целом рынок недвижимости сибирских городов вскоре может потеснить столичный и питерский, уверен консультант отдела финансовых рынков и инвестиций Johns Lang LaSalle Владимир Мещеряков. И одним из перспективных рынков целиком может стать Иркутск, тем больше что заявлено о создании в этом регионе города-миллионника.

"Хотя в текущее время в первую очередность он может притянуть компании, специализирующиеся на коммерческой недвижимости, логистике - такие, как Eurasia Logistic, например. Пока есть страсть сколько участков, и их стоимость относительно невысока. Но если проект агломерации будет удачно реализован, это сможет повлиять на стоимость земли и, соответственно, квадратных метров как коммерческой, так и жилой недвижимости", - говорит Мещеряков.

По материалам dailystroy.ru

Как могло получиться, что увеличение на 3 процента суммы просроченных непервоклассных ипотечных ссуд, давшее дополнительно 34 миллиарда долларов проблемных кредитов, нарушило прошлым летом работу финансовой системы США с оборотом в 57 триллионов долларов и вызвало потрясения на финансовых рынках во всем мире? Ответ заключается в эволюции структуры ипотечного рынка.

Как эволюционировал рынок До 1938 года ипотечный рынок США состоял в основном из подлежащих регулированию депозитных учреждений, таких как банки и ссудно-сберегательные ассоциации. Они использовали свои депозиты для выдачи ссуд на покупку или возведение жилья.

Для обеспечения этих рынков большей ликвидностью и свежим капиталом руководство создало в 1938 году, в рамках политики "Нового курса" президента Рузвельта, Федеральную национальную ипотечную ассоциацию (Fannie Mae). Задачей этой государственной корпорации являлось создание вторичного рынка ипотек.

Fannie Mae оказалась жутко успешной, и к 1960-м годам произведенные ею заимствования для финансирования покупок ипотек составляли значительную долю долга правительства США. В 1970 году была образована Федеральная национальная корпорация жилищного ипотечного кредита (известная как Freddie Mac) с целью секьюритизации обычных ипотек и создания конкуренции незадолго до этого приватизированной Fannie Mae. Со временем бизнес-модели Fannie Mae и Freddie Mac сблизились, и совместно эти корпорации снабжали циклопический объем кредитования ипотек в США.

Эти ценные бумаги покупаются институциональными инвесторами, состоятельными частными лицами и самими депозитными учреждениями.

Секьюритизация способствовала распределению рыночного риска, дала в приказание депозитных учреждений класс больше ликвидных ссудных активов и позволила мобилизовать огромные источники капитала для ипотечного рынка. В результате инвесторы получили более ликвидные и более диверсифицированные ипотечные активы, а ипотечный рынок в целом получает более просторный доступ к капиталу.

Учреждения, обслуживающие ипотеки, получили рослый барыш в виде сборов и процентов. В поисках новых инвесторов Решение проблемы размещения на рынке не первоклассной ипотечной задолженности заключалось в разделении риска и создании на основе пула ипотек низкорискованных сегментов инвестиционного уровня и более высокорискованных сегментов (с более низким рейтингом).

Не первоклассные ипотеки были объединены в пулы обеспеченных залогом долговых облигаций, в которых секьюритизированные требования к платежам в пул были поделены на различные "транши" или классы риска. Фирма Fitch Ratings в 2005 году предупреждала о том, что хеджевые фонды скоро превратились в величавый источник капитала для кредитного рынка, но "вполне обосновано волнение тем, что, в конечном счете, они могут непреднамеренно взвинтить риски".

Это связано с тем, что хеджевые фонды, которые инвестируют, главным образом, в высокорискованные предприятия, непрозрачны - их активы, пассивы и операции не раскрываются общественности, - и они зачастую оперируют с высокой долей заемных средств, используя производные инструменты или заимствуя крупные суммы для осуществления инвестиций.

Поэтому другие инвесторы или органы регулирования мало, что знают об их деятельности. Затор на рынке Когда в августе 2007 года возникла нехватка кредитных ресурсов, рынки ценных бумаг, обеспеченных не первоклассной ипотекой, стали неликвидными. Причем в тот момент, когда инвесторам с высокой долей заемных средств, таким как хеджевые фонды, необходимо было скорректировать свои позиции или отдать убыточные позиции.

В результате хеджевые фонды увязнули на убыточных позициях, в то период как прайм-брокеры начали предъявлять требования внесения дополнительных гарантий залога. Ситуация усугублялась тем, что в отсутствие торгов не было рыночных цен, которые могли бы служить опорными, и не было способа обусловить цена различных траншей риска.

В результате этого хеджевые фонды остановили торги, и рынок обеспеченных залогом долговых облигаций и рынки связанных с ними производных кредитных инструментов по сути перестали существовать. Эмитенты обеспеченных залогом долговых облигаций не могли сбыть свои запасы ценных бумаг и перестали организовывать новые эмиссии.

Одновременно покупатели коммерческих ценных бумаг - корпоративных долговых расписок, которые заурядно возглавляют рейтинги кредитоспособности, - перестали обретать обеспеченные активами коммерческие ценные бумаги, следом того как выяснилось, что базовыми активами служили транши инвестиционного уровня не первоклассных ипотек.

Обнаружение источников нарушений Рынок в первый раз "застопорился" в ситуации, когда наиболее рискованные транши непервоклассной задолженности оказались в активах инвесторов, имеющих в своем капитале высокую долю заемных средств. К хеджевым фондам не предъявляется требований достаточности собственного капитала, и наличествующая в отрасли практика осуществления инвестиций с использованием высокой доли заемных средств позволяла принимать чрезмерный риск.

Нарушение в работе рынка ещё произошло из-за того, что нерегулируемые и мало капитализированные финансовые учреждения служили источником ликвидности для внебиржевых рынков операций с непервоклассными обеспеченными залогом долговыми облигациями и кредитными производными инструментами.

По материалам www.rg.ru